Jak vás ovlivní chystaná novela zákona o cestovním ruchu a projekt eTurista?

‍Ubytování v soukromí nabízí hostům pohodlí a autenticitu, kterou tradiční formy ubytování často postrádají. Jde proto o preferovaný způsob ubytování pro delší pobyty, firemní cesty i rodinné dovolené. S rostoucí popularitou tohoto segmentu však vyvstávají i výzvy. Různé státy a obce reagují na tuto situaci jinak, což vede k nejednotnému přístupu na vnitřním trhu evropské unie. Evropská unie proto přistoupila k harmonizaci regulace krátkodobých pronájmů s cílem zajistit větší transparentnost, spravedlivé konkurenční podmínky a efektivnější sběr a sdílení dat o trhu. Nové evropské nařízení má umožnit jednotlivým státům efektivněji řešit negativní dopady krátkodobých pronájmů na místní komunity skrze promyšlená opatření založené na datech, nikoliv domněnkách. V tomto článku se dozvíte vše, co potřebujete o evropském nařízení a chystané novele zákona o cestovním ruchu v České republice vědět.

Evropské nařízení

Ubytování v soukromí funguje již řadu let jako alternativa pro hotely a jiné typy ubytování. Trh s ubytováním v soukromí momentálně představuje téměř čtvrtinu veškerého turistického ubytování v EU. 

Rychlý růst těchto služeb přináší mnoho příležitostí pro celý ekosystém cestovního ruchu. Zároveň ale vyvolává obavy, zejména kvůli předpokládanému snížení dostupnosti dlouhodobého bydlení, rostoucím cenám nájmů a obtěžování místních obyvatel.

V posledních letech tak přijímají státy EU opatření ke sběru informací od hostitelů a platforem, které krátkodobé ubytování zprostředkovávají. Snaha regulovat tento stále rozvíjející se trh se však mezi jednotlivými členskými státy značně liší, což vedlo Evropský parlament k nutnosti vytvořit jednotný evropský přístup. Tento přístup má zajistit stejná pravidla pro všechny státy a subjekty a zároveň podpořit transparentnost i sběr spolehlivých dat o trhu s krátkodobým ubytováním. Nová pravidla mají přispět k vyváženému ekosystému cestovního ruchu, který poskytuje příležitosti jak platformám a hostitelům, tak respektuje zájmy jednotlivých členských států a místních komunit.

Diskuze o ubytování v soukromí vyvrcholila na úrovni evropské unie v roce 2024. Vyustěním mnohaletých diskuzí je nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) 2024/1028 o shromažďování a sdílení údajů týkajících se služeb v oblasti krátkodobých pronájmů ubytování a o změně nařízení (EU) 2018/1724.

Nařízení se zaměřuje především na řešení problému nedostatku přesných a spolehlivých dat o poskytovatelích krátkodobých pronájmů, ubytovacích zařízeních a dodržování místních právních předpisů. Nedostatek spolehlivých dat nejen komplikuje posouzení skutečných dopadů krátkodobých pronájmů na trh s bydlením a dalších obávaných negativ, které jsou mnohdy bez dostatečných odůvodnění přičítány ubytování v soukromí, ale také brání tvorbě účinných regulací, které by obcím a městům pomohly efektivně tyto výzvy řešit.

Pro usnadnění sledování dopadu krátkodobých pronájmů zahrnují nová pravidla povinnou registraci hostitelů a pronajímaných nemovitostí. Každému, kdo bude chtít podnikat v oblasti ubytování v soukromí, bude přiděleno jedinečné registrační číslo, které umožní orgánům veřejné správy důslednější kontrolu dodržování pravidel a lepší přehled o jednotlivých nabídkách ubytování. Získané údaje budou sdíleny mezi orgány veřejné správy v celé EU. Poslouží nejen pro přesnější statistiky o cestovního ruchu, ale také pomohou správním orgánům v boji proti nelegálnímu podnikání.

‍

Novela zákona o cestovním ruchu a projekt eTurista

V reakci na evropské nařízení k regulaci ubytování v soukromí připravilo Ministerstvo pro místní rozvoj novelu zákona o cestovním ruchu a především tzv. Projekt eTurista. Jeho zavedení by mělo vést k spravedlivému podnikatelského prostředí v oblasti ubytovacích služeb, kdy pro všechny ubytovatele budou platit stejné povinnosti - odvod daní a poplatků, oznamování ubytovaných cizinců nebo evidence hostů.

Portál eTurista poskytne jednotné digitální kontaktní místo  mezi úřady a ubytovateli a nahradí dosavadní evidenční a domovní knihy. Prostřednictvím tohoto portálu budou ubytovatelé moci plnit všechny zákonem stanovené evidenční a oznamovací povinnosti, ale také některé povinnosti vůči živnostenskému úřadu. Například budou mít možnost jeho prostřednictvím oznámit zahájení a ukončení provozování živnosti v provozovně. Registr zároveň zajistí, že úřady získají pouze ta data, na která mají ze zákona nárok a mají oprávnění k nim přistupovat.

Jan Herget, ředitel CzechTourism, říká: „V současné době podnikatelé v cestovním ruchu nevidí, kolik se vybere a kam směřují příjmy z místních poplatků v obci, ve které podnikají. Současně mnoho obcí místní poplatky kvůli administrativní zátěži vůbec nevybírá. Jedním z cílů projektu eTurista je poskytnout obcím jednoduchý nástroj pro jejich výběr…Přál bych si, aby projekt eTurista pomohl městům zbohatnout z cestovního ruchu a současně, aby obce část takto získaných financí věnovaly zpět na podporu místních podnikatelů.“  

Pokud novela projde celým legislatvnim procesem, registrace do systému eTurista bude pro ubytovatele povinná od července 2025. Bez registrace nebude možné ubytování legálně provozovat. Od 20. května 2026 pak budou muset ubytovatelé navíc u všech nabídek uvádět své registrační číslo. Tato pravidla by měla platit nejen pro ubytovací v soukromí, ale také hromadná ubytovací zařízení, mezi které patří hotely. 

Ačkoliv projekt eTurista převážně naplňuje požadavky evropského nařízení, v českém návrhu zákona jsou zahrnuta i přísnější opatření, která otevírají otázky o jejich ústavnosti. Jak bylo řečeno, hlavními cíli evropského nařízení jsou sběr dat, transparentnost a spravedlivé podnikatelské prostředí, které umožní odhalit skutečné dopady ubytování v soukromí na města a pomohou vyhnat z trhu nelegální ubytovatele a eliminovat tzv. "šedou zónu". I přesto návrh novely zákona zavádí pravomoc obcí regulovat krátkodobé ubytování. Obce by podle nich mohly určit období, kdy není možné poskytovat krátkodobé ubytování na jejich území, stanovit maximální počet dní v roce, po které lze ubytování nabízet, nebo omezit počet ubytovaných osob podle velikosti nemovitosti.

Nařízení evropské unie sice umožňuje členským státům zavádět přísnější pravidla pro poskytování krátkodobých pronájmů, ale ta musí být nediskriminační a přiměřená sledovanému cíli. Zároveň evropské nařízení důrazně zmiňuje, že členské státy jsou povinni v případě omezení přístupu na trh pro podnikatele poskytnout odůvodnění podpořená důkazy a za pomoci dat. V České republice aktuálně neexistuje studie, která by prokazovala přímý vliv krátkdobobých pronájmů na dostupnost bydlení nebo zvýšení nájmů.

“V čem já osobně vidím největší problém, že návrh sice vychází z evropského nařízení, ale nedrží se ho zcela stoprocentně a přidává z našeho pohledu vrstvu zbytečných komplikací. Dost agresivně například zkracuje termíny pro hlášení hostů. V tuhle chvíli jsou to tři pracovní dny, v návrhu je pouhý jeden kalendářní den. To už je technicky poměrně složité zajistit. Dlouhodobě nás ale nejvíc trápí pokus o umožnění obcím regulovat náš trh vlastní vyhláškou. Praha by ráda omezila počet dní v roce, kdy můžeme hostit, což je ale rozsahem i obhajobou za hranou ústavnosti. De facto jde o zákaz činnosti. Za mě celý ten trh městu přináší mnoho dobrého, je to nový trend, který je potřeba jen správně uchopit a nastavit mu rozumná pravidla, aby fungoval a nikoho neobtěžoval," říká Matěj Koutný, předseda České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí, v rozhovoru pro Finmag

Shrnutí klíčových změn pro ubytovatele podle navrhovaného zákona

Všechny administrativní úkony, včetně registrace, ohlašovacích a evidenčních povinností, se budou nově provádět výhradně prostřednictvím systému eTurista. 

Všichni ubytovatelé budou mít povinnost se v systému eTurista registrovata a mj. uvést adresu svého ubytovacího zařízení. Při registraci získají registrační číslo, které budou povinni zveřejnit u svých nabídek na ubytovacích platformách.

Lhůta pro ohlášení ubytování cizince se změní ze 3 pracovních dnů na 24 hodin. Do této doby musí ubytovatel zadat údaje cizince do systému. To zahrnuje například jméno, datum narození, státní příslušnost, adresu trvalého bydliště, informace o dokladu totožnosti nebo termín pobytu.

Je novela zákona o cestovním ruchu a projekt eTurista krok správným směrem?

Projekt eTurista by měl přinést na trh krátkodobých pronájmů dlouho potřebnou transparentnost a pořádek. Povinná registrace všech poskytovatelů ubytování výrazně omezí možnost obcházení právních předpisů a nelegálního provozování ubytování. To usnadní výběr poplatků a daní, které by jinak obcím a státu unikaly. Stát zároveň získá potřebná data, která umožní vytvářet promyšlenou regulaci. Poctiví ubytovatelé z toho budou jen těžit – trh se vyčistí od nekalé konkurence a povinnosti budou spravedlivě rozděleny mezi všechny.

Novela zákona, ale přináší také řadu rizik. Dává obcím pravomoc omezovat nebo zakazovat krátkodobé pronájmy prostřednictvím místních vyhlášek, a to i bez dostatečných důkazů o jejich negativním vlivu. Toto opatření je nejen nešťastné, ale pro mnoho profesionálů i likvidační. Opatření dopadne hlavně na poctivé podnikatele, zatímco nepoctiví přežijí. Tím, že města nemají o trhu s krátkodobými pronájmy dostatek dat, hrozí, že špatně nastavené regulace nenávratně poškodí nejen poskytovatele ubytování, ale i ekonomiku a turistický ruch. Tento návrh je také v přímém rozporu s evropským nařízením, jehož hlavním cílem je sběr jednotných dat, nikoliv omezování podnikání. EU jasně stanovila, že jakékoli omezení trhu může přijít až po získání dat, která prokážou vliv krátkodobých pronájmů na dostupnost bydlení. Teprve pak lze omezovat trh, a to pouze tehdy, pokud regulace nepoškodí poctivé podnikatele.

Jak Blahobyty usilují o spravedlivou regulaci krátkodobých pronájmů?

Od svého vzniku v roce 2016 Blahobyty aktivně podporují vytvoření regulace, která v Česku zajistí férové podmínky mezi poskytovateli ubytování, usnadní výběr daní a poplatků a pomůže odstranit z trhu ty, kteří porušují zákony a negativně ovlivňují okolí.

Abychom těchto cílů dosáhli, založili jsme Českou asociaci pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí, které od počátku předsedáme. Úzce spolupracujeme s městskými a státními institucemi na nastavování a prosazování pravidel pro krátkodobé pronájmy a jsme přesvědčeni, že spravedlivá a efektivní regulace může vzniknout pouze na základě reálných dat, nikoli domněnek. Od vzniku firmy proto sbíráme a analyzujeme data o pražském trhu, která poskytujeme veřejnosti skrze platformu Golemio provozovanou městskou firmou Operátor ICT.

Aktuální stav připravované regulace ubytování v soukromí

Novela zákona o podnikání v cestovním ruchu již získala schválení vlády a Ministerstvo pro místní rozvoj obdrželo první připomínky. Zákon tak nyní čeká na projednání v Poslanecké sněmovně. Ministerstvo také vybralo dodavatele nového informačního systému eTurista, který bude financován z evropských prostředků v rámci Národního plánu obnovy.

Blahobyty spolu s ČAPUS se nadále zasazují o to, aby zákon neobsahoval ustanovení, která by obcím umožňovala regulovat krátkodobé pronájmy a soustředil se na původní záměr evropského nařízení, kterým je sběr dat. Takto významná regulace si zaslouží projít legislativním procesem a nemůže být pouze městskou vyhláškou. 

Zkušenosti s regulací ubytování v soukromí ze světa

Jak jsme uvedli v úvodu článku, některá světová města již přistoupila k regulaci krátkodobých pronájmů. Dosavadní zkušenosti však naznačují, že přísná opatření často neplní očekávané cíle nebo jsou soudně zrušena kvůli nedostatku podložených informací či kvůli přílišnému zásahu do vlastnických práv.

Na konci minulého roku vstoupil v New Yorku v platnost zákon Local Law 18, který výrazně zpřísnil podmínky pro ubytovatele. Aby mohli majitelé své nemovitosti krátkodobě pronajímat, musí nově získat povolení, přičemž zákon zakazuje pronájem celých jednotek bez přítomnosti hostitele po celou dobu pobytu. Město se tímto zákonem snaží řešit problémy s nedostupností bydlení a růstem nájemného, ale výsledky zatím zdaleka nenaplňují očekávání zákonodárců. Meziročně se totiž nájmy v New Yorku zvýšily o 2,4 %, zatímco ve zbytku země naopak klesly o 0,8 %. Omezení krátkodobých pronájmů navíc nahrálo hotelům, jejichž ceny vzrostly o 7,4 % zatímco ve zbytku spojených států pouze o 2,1 %. Jiná studie publikovaná tentokrát v Harvard Business Review dospěla k podobným závěrům. Autoři zjistili, že přítomnost krátkodobých pronájmů zvedla roční nájem průměrného nájemníka v New Yorku přibližně o 125 dolarů. V kontextu ročního nájmu přesahujícího 21 600 dolarů v roce 2021 a 32% nárůstu nájemného za posledních deset let jde o nepatrný vliv na trh s nájemním bydlením. Celkově se tak krátkodobé pronájmy podílely na růstu nájmů ani ne 1 %. Autoři zároveň upozorňují, že vyšší ceny nájemného způsobené krátkodobými pronájmy jsou nejvíce viditelné v turisticky atraktivních lokalitách a dopadají především na movitější nájemníky, nikoli na nízkopříjmové či zranitelné skupiny obyvatel.

Podobné zkušenosti jsou v poslední době slyšet také ze Skotska, které se také rozhodlo pro přísná omezení krátkodobých pronájmů s cílem vyřešit problémy s nedostupností bydlení. Data ONS ukazují, že 6 měsíců po omezení krátkodobých pronájmů ceny dlouhodobých nájmů ve Skotsku dosáhly nejvyšší úrovně za téměř deset let. Podobně jako v New Yorku také ceny hotelů ve Skotsku prudce vzrostly, zejména v Edinburghu, kde se ceny meziročně zvýšily o 9 %. 

Zůstaneme-li ve Spojeném království, studie vypracovaná společností Ernst & Young se zaměřila na dopad Airbnb na britský trh s bydlením a širší ekonomiku. Výsledky naznačují, že krátkodobé pronájmy přes Airbnb mají ve Velké Británii minimální vliv na trh s bydlením – představují méně než 0,7 % všech nemovitostí a způsobují zvýšení nákladů na bydlení v průměru o 8 liber měsíčně. Naopak mají značný ekonomický přínos. Britské ekonomice přinesly 5,7 miliard liber (více než 17 liber měsíčně na jednu britskou domácnost) a podpořily přes 75 000 pracovních míst. Studie došla k závěru, že více než 95 % nárůstu cen bydlení v Británii má jiné příčiny.

V jiných evropských městech soudy ruší přísná omezení krátkodobých pronájmů pro nedostatečně podložená rozhodnutí. Amsterdam zrušil zákaz krátkodobých pronájmů, který původně zavedl v některých čtvrtích s cílem snížit tlak na kvalitu bydlení. Soud rozhodl, že takový zákaz je v rozporu se zákonem o bydlení, který neumožňuje plošná omezení bez zvážení mírnějších opatření. V návaznosti na toto rozhodnutí rada města zákaz zrušila a soud městu nařídil uhradit právní náklady asociacím, které se proti němu odvolaly.

Podobný vývoj sledujeme také ve Florencii, kde soudy opakovaně rozhodly ve prospěch provozovatelů krátkodobých pronájmů. V červenci byl zrušen zákaz přidělování licencí novým žadatelům, které město zavedlo rok předtím. V jiném soudním řízení bylo rozhodnuto, že město nemůže zakázat majitelům nemovitostí pronajímat své byty v blízkosti vlakového nádraží, protože samotný pronájem nepředstavuje pro obyvatele obtěžování.